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Mehrfamilienhaus als Altersvorsorge: Das Schicksal vieler Vermieter

Ist Hauseigentum noch eine effektive Altersvorsorge?

Ilse Gretenkord spricht über die Schattenseiten als Vermieter. Ein Mehrfamilienhaus sollte die Rente aufbessern. Häufig platzt der TraumMieter ruinieren ihre Vermieter? Verkehrte Welt? Nein, durchaus harte Realität. Damit ist nicht nur der Extremfall des Mietnomaden gemeint, der nach vielen Monaten ohne Mietzahlung eine völlig verdreckte und verwüstete Wohnung hinterlässt. Was kann einem privaten Hauseigentümer blühen, der sich mittels eines Kredites ein Mehrfamilienhaus gekauft hat, um sich später durch die Mieten eine Altersvorsorge zu schaffen? Das kann der Anfang vom finanziellen Ende sein. Es kann so weit kommen, dass das Haus trotz Vollvermietung und guter vorheriger Kalkulation der Zwangsversteigerung zum Opfer fällt. Dann ist es aus mit den erhofften Alterseinnahmen; zusätzlich ist auch noch das ursprünglich investierte Eigenkapital verloren und es bleiben stattdessen sogar Schulden übrig. Und das für jahrelange Verwaltungsarbeit, für ständigen Ärger mit Mietern, für das Bemühen von Rechtsanwälten und Gerichten.

Welches sind die Ursachen?

  • Unwissenheit der Vermieter
  • Schlechte Lage des Hauses
  • Unpassende Wohnungen
  • Fehlende Zahlungsmoral/fehlende Zahlungsfähigkeit einiger Mieter
  • Mieter freundliche Rechtssprechung

führen – alle zusammengenommen – zum Scheitern.

Aber in der Regel lassen sich einige Faktoren ausschließen. Nicht immer nimmt der Vermieter blauäugig den erstbesten Mietinteressenten, sondern lässt sich Einkommensbescheinigung und Schufa-Auskunft vorlegen und checkt vorher alles ab, was zulässig ist. Trotzdem kann der Mieter ebenso kurz nach Einzug arbeitslos werden oder aus anderen Gründen seine Miete nicht mehr zahlen können oder wollen.

Die oben erwähnte Vollvermietung zeigt, dass die Wohnungen des Hauses durchaus ansprechend sind und sich stets gut vermieten lassen. Das spricht für die Lage des Hauses, die nicht unbeliebt ist. Steht das Mietshaus aber in einer Stadt mit hoher Arbeitslosigkeit und weist ansonsten nur wenig Attraktivität auf, sind die Mieten, in Entsprechung zum Mietspiegel, sehr moderat. War der Kaufpreis des Mietshauses mittleren Alters angemessen, kann die Rechnung für den Eigentümer gut aufgehen – solange die Mieter ihren Pflichten nachkommen.

Die Pflichten der Mieter

Die Pflichten der Mieter bestehen darin, ihre Miete zu zahlen, ebenso die Nachzahlungen zu leisten, die sich bei den Nebenkostenabrechnungen ergeben. Darüber hinaus ist die gemietete Wohnung gemäß des Mietvertrages pfleglich zu behandeln und die Hausordnung einzuhalten. Dass Letzteres dem Vermieter schon viele Nerven kostet, wenn er zwischen streitenden Mietparteien vermitteln oder dafür sorgen muss, dass das Haus sauber gehalten wird, ist das kleinere Übel.

Wenn Mieter ihre Miete über Monate nicht zahlen, auf Mahnungen nicht reagieren, sich durch Anwaltsbriefe nicht aufrütteln lassen, nach fristloser Kündigung nicht ausziehen und abwarten, bis der Hauseigentümer endlich die Räumungsklage vor Gericht gewonnen hat, ist bereits ein fünfstelliger finanzieller Verlust erreicht. Denn von der ersten nicht gezahlten Miete bis zur Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher vergeht meist mehr als ein Jahr. Keine Miete über den ganzen Zeitraum, Anwaltskosten, Gerichtskosten, Vorauszahlung für die Räumung, Kosten für den Gerichtsvollzieher: Das summiert sich schnell auf über 10.000,00 Euro. Der Vermieter hat das Recht, dieses Geld vom Gläubiger zurück zu verlangen. Aber die Regel ist: Der ehemalige Mieter erklärt seine Zahlungsunfähigkeit und kommt ungeschoren davon.

Leider ist das kein Einzelfall. Kommt es zu Zwangsräumungen, so schreibt das gut durchkalkulierte „Kleinunternehmen“ Mehrfamilienhaus schnell rote Zahlen. Aber auch „Kleinvieh macht Mist“: Erst ab zwei fehlenden Monatsmieten darf der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen. Fehlt eine Miete, ein Teil der Miete, werden Nebenkostennachzahlungen nicht geleistet, kann er sich die Finger wund schreiben und eine Mahnung nach der anderen schicken, selber einen Anwalt bezahlen, einen offiziellen Mahn- und Vollstreckungsbescheid erwirken. Das kostet Geld und unendlich viele Nerven – ohne Erfolgsgarantie. Am Ende bleiben oft große Löcher in der Kasse des Vermieterkontos – alle Jahre wieder.

Der Hauseigentümer hat dennoch laufende Unkosten: Er muss seinen Kredit pünktlich bedienen, die Nebenkosten vorausbezahlen, die Handwerkerrechnungen für Reparaturen begleichen; bleiben dann Mieten und Nachzahlungen aus, beginnt für ihn der Existenzkampf. Dann hat sich plötzlich der Spieß umgedreht: Der Hauseigentümer – verschrien als geldgieriger Ausbeuter seiner Mieter – rutscht in den finanziellen Ruin, wenn Mieter nicht zahlen und auch noch den Schutz des Gesetzes genießen. Bis zahlungsunwillige oder zahlungsunfähige Mieter die Konsequenzen spüren, muss der Vermieter vielleicht schon die Zwangsversteigerung seines Hauses befürchten. Von einer Altersvorsorge kann man als Vermieter dann nur träumen. (ig)

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